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等了近10年,終于交房了!救治爛尾樓難點調查

每日經濟新聞 2023-02-14 18:45:57

◎保交樓對于穩定購房者預期至關重要,也是穩民生的關鍵之一,近期相關部門正在加速推進新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等一系列舉措。2023年保交樓配套資金有望加快落實,資金規模亦有望明顯增加。

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

2023年1月30日,在等待了近10年后,云南昆明網紅盤別樣幸福城小區4號地,迎來了集中交付。

至此,歷經波折的業主們終于可以結束“爛尾樓生活”,搬進“新家”。

還有昆明五華區爛尾樓西錦里。

根據云南建投第五建設有限公司在官網發布的消息,中標云南建發曦城商業廣場(黑林鋪城中村改造項目A7地塊,即西錦里)續建工程設計施工總承包并舉行了開工儀式,明確2023年12月底前項目交付?!?/span>

業主們終于看到了交房的希望。

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2022年下半年起,從中央到地方,先后出臺上百條政策助力保交樓,鄭州、武漢、長沙、昆明等多個城市也開啟了轟轟烈烈的保交樓行動,身為交付主體的房企更是將保交樓提到了核心位置。

引入資本、找開發商接盤 

2022年7月,一場由業主自發形成,試圖通過強制停貸,以獲得外界解決樓盤爛尾停工問題的“停貸潮”席卷全國。

河南鄭州名門翠園,就是最早一批加入其中的項目。

公開信息顯示,位于鄭州金水區三全路豐慶路西、金杯路東的名門翠園項目,占據了金水區北部核心位置。項目是金水北最大的城中村改造綜合體項目,總占地約604畝,總建筑面積約200萬平方米,共分為9個地塊開發,已開發和銷售6個地塊,總戶數6000多戶。按照合同約定,最晚交付的1號地也已逾期1年多。

項目最早于2017年底開盤,盡管當時15500元/平方米的均價高出周邊其他項目近1000元/平方米,但仍阻止不了購房者的熱情,2018年還奪得了鄭州樓盤銷冠。那時候,憑借著名門翠園等項目的熱銷,名門地產也在鄭州聲名鵲起,一時風光無兩。市民張先生就是趕著名門翠園在2017年12月首次開盤時候買的,2018年開始還貸,本應該于2019年12月收房,卻接連收到了3次逾期通知。

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曾被佳源接手的鄭州名門翠園項目 每日經濟新聞資料圖

事實上,名門翠園的建設過程頗為曲折。項目最早出現停工發生在2019年底,當時一期逾期交房,陷入資金鏈危局的名門地產開始尋求外援。一年后,名門地產找來上市公司佳源地產合作開發,然而2021年8月,佳源地產撤出,項目徹底停工。

“這個項目之前一直是名門地產與中融國際信托合作的,但名門地產資金出問題后,中融信托就是控股一方了。”張先生告訴《每日經濟新聞》記者,項目停工以來,他們曾寄希望于中融信托盡快注資復工,但其卻將名門翠園多個地塊進行了抵押。

為了推進項目復工,鄭州市金水區政府成立工作組,與中融信托數次協商解押在建工程。

事實上,就在業主們發出停貸告知書一周后,名門翠園實控方中融信托已經同意解除其抵押的在建工程,用于申請開發貸和項目復工復建;施工方中建七局和中天建設也表示會積極配合政府復工;鄭州市金水區下屬平臺公司、中融信托、河南圣鴻置業有限公司(名門翠園開發商,由中融信托實控)成立專用資金賬戶,用于項目復工復產。

時至2022年9月,鄭州市安置房建設和問題樓盤攻堅化解工作領導小組發布《大干30天,確保全市停工樓盤全面復工》通知,要求在10月6日前,實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工。

名門翠園在此期間也開始復工。“是復工了一段時間,但復工人數比較少”,張先生表示,之后又因疫情影響,項目施工呈現間歇性復工狀態,“年后還沒看到有人上工,只有等真正交房辦證了才能放心。”

業主自救:又交了500元/平 

張文(化名)是昆明奧宸中央廣場的業主,他的微信朋友圈所有動態都是關于奧宸中央廣場的:

從2018年10月13日發出第一條“團結一致,爭取復工”,到2022年8月14日的復工現場照片,210條動態詳細記錄了4年來張文和奧宸中央廣場其余900多戶業主為爭取項目復工所付出的行動、努力。

“這些只展示出了奧宸中央廣場爛尾8年,我們業主做的所有努力中極少一部分。”

占地136畝的奧宸中央廣場,是奧宸地產在昆明打造的一個商業項目,包含寫字樓、公寓和商鋪,其中公寓數量最多,原計劃2014年12月交房,但在主體建筑封頂、寫字樓外立面均已呈現后,開發商資金鏈斷裂,項目于2014年初停工爛尾。

在項目爛尾的前一年,即2013年,張文以總價39萬元買下一套兩居室,“當時想著可以讓孩子上附近的小學,但誰能想到最后爛尾了。”此后張文就踏上了漫漫維權路。

在這期間,一家三口一直在外租房。然而每個月2000多元的房租,2400元的銀行房貸,以及一家人的生活開銷,讓其壓力越來越大。不得已之下,2019年年中,張文一家搬進了爛尾樓。

張文家住在13樓,每天進出都是打著手電筒上下樓梯,彼時樓道還是毛坯墻,一摸粗粒的砂灰就會掉落,“前后住進來的業主總共有100戶左右。”

因為有著同樣的遭遇,所以業主之間關系很好:大家一起做飯,一起圍著桌子聊天,哪家裝修大家也會一起去幫忙;1樓也是業主活動的大本營,搭了一些帳篷,提供給正在裝修或者無家可歸的業主暫住。

爛尾的8年時間里,業主們也一度寄希望于政府能引入其他開發商接盤,或奧宸地產破產重整進行清算,以實現項目的復工,但這種期盼一次次落空。

眼見“借力”無望,業主們開始了“自救”。

2021年11月,奧宸中央廣場召開業主大會籌備會,共同商議自救計劃。根據方案,奧宸中央廣場將先行解決6棟公寓樓的復工問題,所需資金由政府和業主共同籌集。按照評估,奧宸中央廣場1-6棟公寓樓完工交付需1.36億元資金。

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已盤活的奧宸中央廣場 每經記者 陳利 

“昆明市政府和呈貢區政府落實爭取到了8000萬元,還剩下5000萬元缺口。”張文告訴《每日經濟新聞》記者,但其中2500萬元涉及奧宸中央廣場整個項目的供電方案支出,“這部分暫時不用募集,由奧宸滇池星城商業區G07地塊統一考慮,因此真正需要由我們業主募集的資金是2500萬元,按照已出售房屋總面積59182.98平方米(990套)計算,每平方米至少募集資金440.2元。”

“我們又交了3.6萬多元”,張文說,此次補交費用按500元/平方米計算,一般每戶在2萬-4萬元,“主要是根據房子面積大小來的。”

公開信息顯示,當年奧宸中央廣場公寓的售價在5000元/平方米左右,如果再加上自救繳納的500元/平方米,最終付出的代價達到了5500元/平方米以上。這一價格,明顯高于目前呈貢區域內不時曝出的“3字頭”“4字頭”公寓價格,但是,“相比于爛尾既損失錢又沒房來說,這已經是個很好的結果了。”

2022年4月底,《每日經濟新聞》記者在現場實地走訪時看到,工人正在轉運建筑垃圾,“復工續建單位3月25日就已經進場了,待這些前期整理工作做完,施工電梯、施工吊籃安裝調試完成,消防、通風材料進場后,工人就能大批進場復工了。”彼時,項目工作人員如是告訴記者。

根據項目招標公告計劃,奧宸中央廣場工期為8個月,然而今年2月7日,記者再次微信聯系張文詢問交房進展時,對方無奈表示:“還不知道什么時候能交房,現在又是計劃性復工。”

至于原因,據施工方和業主介紹,則是由政府落實解決的8000萬元資金遲遲不能到位,從而導致復工也一再耽誤。“現在只能等著了。”

“比白紙上畫東西難多了” 

爛尾樓的化解并不容易,特別是類似于奧宸中央廣場這樣爛尾多年的,難度更甚。

昆明市政府相關部門一知情人士此前在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時就明確表示,昆明已入庫的112個爛尾樓中有90%以上存在司法查封、司法訴訟,“這些非常麻煩,解決過程是很痛苦的。”

該知情人士表示,在已化解的樓盤中,還會有類似這樣的情況存在。

“業主可能希望的是政府這邊說化解復工了,馬上就能有幾百上千工人進場,大規模復工,馬上能拿到房子,但實質上我們所說的化解是已經有化解途徑了,投資解決了,也找到相關方來接盤做這件事了。”

他指出,從找到化解途徑到實質上大規模復工,這期間可能會有一個時間和過程。

“因為涉及到要處理前期遺留問題”,早一點晚一點都有可能。與此同時,爛尾業主普遍訴求是能盡快收到房,但實際上業主收房至少會有1-2年滯后,“這就導致了和業主所理解的化解存在一定差距。”

而要化解爛尾多年的樓盤,業主自救、引入資本、找開發商接盤都是一些常見的主要手段。最受外界關注的,當屬引入開發商接盤。

一個典型的例子就是云南碧桂園。作為接盤昆明爛尾項目最多的開發商之一,碧桂園2016年年初才正式進入昆明,但不到兩年的時間,在昆明面世的樓盤已達10個,其中大多數都是接手的樓盤。

如昆明碧桂園北城映像,原為天宇時代廣場(羊腸小村城改項目),曾號稱“昆明十大爛尾樓之一”,2014年由神州天宇接手,于2015年年底全面停工,直至碧桂園接手;碧桂園桂園,原為下馬村城中村改造項目,此前案名為沸城,2014年5月全面停工,2018年碧桂園接盤并完成開發;現已改名為碧桂園·KCC·云南映象的項目,此前也曾停工多年……據悉,目前碧桂園接手的這些項目基本已完成了開發和交付。

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碧桂園接手的昆明某項目,已交付 每經記者 陳利 攝

“房企在決定接手爛尾樓時,核心就在于有沒有勇氣、有沒有相應法律手段和措施、能否算得過賬”。某頭部房企云南區域相關負責人王磊(化名)在接受記者采訪時就表示,“無論是建設成本、運營,還是銷售價格,其實就是供銷回三個角度,開發商能否把帳算過來,這些都對企業的整體運營能力要求很高。”

建誠晟業總經理苑承建在微信接受記者采訪時也表示,開發商接盤爛尾樓,一方面要盤清項目的情況,包括可售貨值、債務特別是隱藏債務、資金、工程施工情況等情況;另一方面要對市場進行合理預判。

“一些爛尾樓盤在接盤后可能出現市場不及預期等情況,無法順利銷售;項目監管資金挪用嚴重,建設資金不足,隱藏債務放大;規劃建設存在問題,導致項目無法正常施工或者存在隱藏損失等,這些都是需要注意的。”

不過,承接爛尾樓后也可能面臨更多開發問題。某全國性房企云南區域營銷負責人張雪(化名)在接受《每日經濟新聞》記者采訪時就表示,公司此前就接手了一爛尾樓盤的后續開發,“比白紙上畫東西難多了。”

張雪告訴記者,其公司當時所接手的項目已經爛尾近10年,“我們用了近兩年時間來解決前期問題。”

 

首先,對項目進行重新評估,包括已建主體部分質量評估,評估完之后的工程修復、新的招投標等;

其次,是要在已有基礎上進行統籌規劃,以及接下來的工程施工策劃、交樓策劃、資金策劃等;

最后,涉及購房者方面,包括與已購房的客戶聯系溝通、跟政府對接等。

“這些都需要公司先投入資金去解決,至于接盤項目后怎樣保證公司利潤,則要根據后續項目價格定位以及團隊的營銷運營能力再來綜合研判。”

當然張雪也承認,對接盤企業來說是有一定益處的。

“一般來說,政府方會事先就爛尾樓盤的糾紛包括經濟糾紛、土地糾紛等整理清楚,企業入駐開發,和拿地開發一樣,就是可能少了土地平整等環節,直接進入開發銷售環節;同時政府還會給予接盤企業一定的稅收支持,這對企業后續在當地發展是有好處的。”

對于房企來說,到底是通過招拍掛拿地利潤更高,還是入主舊改或接手爛尾項目利潤更高?張雪表示,“不好說,得根據具體情況來定標分析。”

她向記者計算了一筆賬,如果拿地價格特別高,在如今市場環境下,價格又賣不上,可能最后項目利潤只有1%;但類似舊改這樣的,如果政府給的條件特別好,則有可能實現5%以上的利潤。

“不過有一點是肯定的:通過招牌掛新拿地塊,不會涉及那么多糾紛,開發速度一定快,資金回轉的速度效率一定高;但如果從社會責任感、從民生的角度而言,那兩者之間的效果自是不言而喻。”

需要注意的是,“現在受行業整體形勢影響,本來開發商就已經減少拿地了,接盤爛尾樓的情況就更少了。”王磊就曾明確向記者表示,公司暫時不會考慮接爛尾樓,也不會拿地,“待目前項目開發完再說。”

從上到下保交樓 

近兩年受行業整體環境影響,多家房企相繼出現債務違約,陸續有項目出現停工跡象,交付風險不斷加劇。

面對問題樓盤的增加,從中央到地方已先后出臺了一系列保交樓措施。

2022年7月,“保交樓、穩民生”被首次寫入中央政治局會議內容;而后的8月、11月,中央相繼推出2000億元專項借款和2000億元再貸款,為保交樓提供資金支持。

此后鄭州、重慶、西安、合肥、太原、深圳、濟南、洛陽等上百城先后出臺保交樓措施,包括對問題項目“一盤一策”及時協調處置,各級領導對項目掛聯兜底,加強預售資金監管,協調引入區域國企和金融機構來盤活項目等。

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2022年11月至12月各地出臺的保交樓政策

中指研究院分析認為,短期內,多地紓困基金通過推動出險項目的收并購,解決了項目層面的風險問題。長期來看,紓困基金最主要的作用是通過聯動市場盤活項目之后,為相關房企注入流動性,企業可將回籠的現金注入其他項目,進而重新盤活集團的整體流動性。當各地的基金推動本地項目逐步解困,出險企業也有望重振旗鼓,為行業再度穩定起到支撐作用。

不過,苑承建表示,停工項目的化解要從兩方面入手:一方面理清項目當前問題,明確項目潛在損失以及風險,劃清當前責任;另一方面,設計好新的投資方進入后的權責以及退出機制,使得當前損失有人承擔、新的投資價格合理、未來退出先后有序,這樣才能在政府的支持下快速有效化解問題。

2023保交樓有了新目標 

在國家、地方政策的支持下,保交樓確實取得了階段性成果。

據克而瑞,截至2022年12月31日,在32個典型城市重點監測的290個停工項目中,有62個項目全面復工、86個項目部分復工。但仍有126個項目處于停工狀態,涉及的尚未交付總建面達4532萬平方米,尚未交付總套數約40.80萬套。

克而瑞研究中心指出,在停工項目中,二線城市占比近8成,停工項目套數約30.78萬套,因購房者按揭比重較高,銷售和房價下行壓力更大;三四線城市一次性付款占比較高,因而整體停工項目數量遠不及二線城市。

而從各地披露的戰報來看,目前成效較為顯著。

2023年1月4日,鄭州市政府工作報告顯示,2022年,鄭州落實支持資金300多億元,全市保交樓項目實質性復工95%以上,已建成交付9500多套;列入省問題樓盤臺賬的“辦證難”“配套設施不完善”兩類項目全部化解。今年,鄭州將持續推進問題樓盤化解及保交樓工作,力爭今年年底前,147個商品住宅項目交付大頭落地。

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來源:河南省人民政府官網

1月12日,西安市住建局發布數據顯示,截至2022年12月,西安保交樓工作已有42個項目完工或部分完工,共計交付房屋48000余套。

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來源:西安市住房和城鄉建設局官網

1月13日,廣西南寧市住建委官網顯示,截至目前,南寧市已實現16550套住宅竣工交付,2023年春節前,計劃交付4107套。2月6日,在人民銀行南寧中心支行、交通銀行、廣西銀保監、市住建局等單位的合力推動下,南寧市率先獲得廣西首筆保交樓項目新增配套房地產開發貸款5100萬元。

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來源:廣西南寧市住房和城鄉建設局官網

作為保交樓的主體,房企也將保交樓作為了2022年的工作重點。

億翰智庫數據顯示,2022年,其跟蹤的50家典型房企累計交付超400萬套。其中,銷售規模居于行業頭部的碧桂園、萬科、綠地、保利等房企,交付規模也遙遙領先,累計交付套數分別約70萬套、27.99萬套、26萬套、25.9萬套;而交付面積最高的10家企業的總交付面積超過2.7億平方米,占全國交付面積的40%以上。

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2022年典型房企交付面積前十 來源:億翰智庫

“這也在一定程度上說明了頭部房企對于保交樓工作的重視程度。”億翰智庫分析指出,預計后續頭部房企將繼續得到政策的大力支持,以確保交付。

但從目前來看,保交樓形勢仍然較為嚴峻。據國家統計局數據顯示,2022年,房屋竣工面積8.62億平方米,下降15.0%。其中,住宅竣工面積6.25億平方米,下降14.3%。

1月17日召開的全國住房和城鄉建設工作會議就提到,2023年要繼續推進保交樓保民生保穩定工作,要“抓兩頭、帶中間”,以“慢撒氣”的方式,防范化解企業資金鏈風險。

其中“一頭”抓出險房企,一方面幫助企業自救,另一方面依法依規處置,該破產的破產,該追責的追責,不讓違法違規者“金蟬脫殼”;切實維護購房人合法權益,做好保交樓工作。另“一頭”抓優質房企,一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。

對此,中指研究院指數研究部市場研究總監陳文靜表示,保交樓對于穩定購房者預期至關重要,也是穩民生的關鍵之一,近期相關部門正在加速推進新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等一系列舉措。2023年保交樓配套資金有望加快落實,資金規模亦有望明顯增加。

而在近期,河南、河北等地也均召開會議,再次重申保交樓。

如河南表示,將圍繞第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目標,發揮“一樓一策一專班一銀行”機制作用,以周保月、以月保季、以季保年,確保按時間節點完成目標任務。加快推進項目資產變現,促進專項借款資金快進快出、循環使用。推動有關金融機構逐個落實保交樓項目配套融資,提供金融信貸支持。

“整體來看,2023年國家會有更多的政策落地,支持保交樓工作的順利進行,而整體的交付情況將呈現出邊際向好的趨勢。”億翰智庫也表示。

封面圖片來源:每經制圖

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